Gå til innhold
Illustrasjonsfoto: Shutterstock
Kjøpe bolig

Oversikt boligtyper og eierform

Skal du kjøpe ny bolig er det viktig å kjenne til de ulike boligtypene og eierformene som finnes.

Det kan være lurt å rådføre seg med en fagkyndig person når du er på boligjakt. NITOs takstmenn står klare for å hjelpe deg, de kan alt om bolig og eiendom. 

Finn takstmann

Oversikt over ulike boligtyper og hva du som kjøper bør vite:

Selveier

Som selveier har du større frihet. Du har full eierrett og kan vanligvis kjøpe, selge og belåne boligen fritt. Beviset for at du eier boligen kan være et skjøte som tinglyses i grunnboken. En selveierbolig kan være en leilighet, et rekkehus eller en enebolig. 

I et sameie eier du vanligvis leiligheten avgrenset av dens yttervegger, inkludert boder og garasjeplass. Fellesarealer som for eksempel terrasse i en blokk eies av sameiet, men beboerne har som regel eksklusiv bruksrett. 

Borettslagsleilighet/andelsleilighet

Leiligheten eies av et borettslag som leier den ut til deg som andelseier. Andelseierne er del av borettslaget.

Den totale prisen for leiligheten består av et innskudd og en eventuell andel av borettslagets fellesgjeld. Borettslag tilknyttet boligbyggelag vil som regel ha forkjøpsrett for andre beboere i laget og boligbyggelagets medlemmer, og det vil ofte være restriksjoner på utleie.

Aksjeleilighet

En aksjeleilighet ligner på eierformen for en borettsslagsleilighet. Her kjøper du en aksje i boligaksjeselskapet med leierett, og får medbestemmelse sammen med de andre aksjonærene. Som regel kan aksjene omsettes fritt, men det kan være avtalt forkjøpsrett også her.

Obligasjonsleilighet

Kjøper du en obligasjonsleilighet får du bare rett til å leie leiligheten mot et innskudd på gårdeierens lån. Dette er altså ingen eierform. Som sikkerhet vil du som regel få en pantobligasjon. Hvis du betaler mer enn pålydende risikerer du å tape forskjellen mellom pålydende og det du har betalt. Risikoen ligger ofte i at gårdeier kan innløse obligasjonen. Også der hvor det ikke er en slik innløsningsrett kan pengene gå tapt ved for eksempel brann. 

Mange steder i landet omsettes obligasjonsleiligheter til svært høye priser. Det betyr at forbrukeren kan risikere å tape mange hundre tusen kroner.

Man har sett eksempler på uklarheter omkring dette: 

  • I et konkret tilfelle fra en by på Østlandet ble leiekontrakter annonsert med prisantydning på 490.000,-. Opprinnelig innskudd til gårdeier var på 6000,-.
  • NITO Takst erfarer at enkelte eiendomsmeglere ikke sier tydelig fra om at dette er en obligasjonsleilighet. Boligen omtales i stedet som innskuddsleilighet.
En professor ved Universitetet i Bergen sier det er svært uheldig å bruke uttrykket "innskuddsleilighet". Han bekrefter også at gårdeieren etter vanlige regler ikke vil ha plikt til å bygge opp gården etter en eventuell brann, og at leieretten da kan være tapt.

Som forbruker tar du en stor risiko ved å betale en høy pris når du "kjøper" en obligasjonsleilighet. Pass på å stille eiendomsmegleren spørsmål om hva han/hun legger i begrepet "innskuddsleilighet" dersom det ikke kommer tydelig nok fram. 

Velg NITO Takst

  • Krav til minimum byggteknisk ingeniørutdanning og/eller mesterbrev for våre takstmenn
  • Krav til DNV-sertifisering for å utarbeide Boligsalgsrapporten
  • QR-kode sikrer rapportens gyldighet
  • Webapp med grafisk framstilling av boligen i alle våre boligsalgsrapporter